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 核心提示  家有一房，不僅可以實現幸福蝸居，還能抵押出去貸出真金白銀應急或理財。房子抵押多少錢，不再評估公司“一口清”，可以雙方商量說了算；未成年“房二代”只要監護人寫保證，也有抵押權；同一棟房子，可以切成幾塊“蛋糕”分別先后抵押；按揭房沒有房產證不能抵押。昨日，鄭州市出臺新版房地產抵押管理辦法（以下簡稱“辦法”），從2014年1月起，給靠房吃貸者的應急、理財，加上更粗的保險繩。

  現象

      去年一年超18萬宗房屋抵押

      記者從鄭州市房管局了解到，房地產抵押貸款已經由20年前的“蝦米”業務，變成了“鱷魚”項目，按揭房屋、抵押貸款變現等現象讓房奴有了以房換錢的資本。數據顯示，2012年全年，鄭州市就有18.54萬宗抵押。

      鄭州市房地產抵押辦公室主任張建英說，較之1999年出臺的“老版”房地產抵押管理辦法，新辦法根據我國物權法、住建部出臺的房屋登記辦法等加以完善，比之前的版本更詳盡，比如對登記機構、抵押當事人、合同出現糾紛的爭議方式處理規定更加完整。

  解讀

  1.預售房也可抵押了 但是要拿到“房本”

      啥房子可以做抵押？辦法規定，依法取得房屋所有權證的房屋、依法辦理預告登記的預購商品房、符合房地產轉讓法定條件的國有土地上房屋在建工程。

      這是否意味著有預告登記的預售房就能申請貸款？且慢，您還得先掏房本本！張建英說，從開發商手中買到達到預售條件的房子，可以走按揭，也就是“預售商品房抵押權預告登記”。但是按揭后，沒有辦下房產證前，不能抵押。而全款付清商品房，也必須在拿到房本后，才能進行抵押處置。

  2.同一棟房子可以“切蛋糕”多次抵押

     辦完房產證后，房子可以多次抵押。張建英介紹說：“比如你的房子值100萬，銀行按照規定可以貸款給你六成，就是可以貸60萬。你剛開始貸了30萬，過一段時間可以再抵押貸款，再貸30萬元。”

     不過，辦法還有規定，房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額。

     為了保障債權人的權益，辦法規定，同一房地產設立兩個以上抵押權的，抵押期間抵押人未經抵押權人書面同意，不得轉讓抵押房地產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

  3.未成年“房二代”要抵押 需監護人保證書

     現在許多家庭給未成年子女提前購置房產，或者將孩子名字追加到房本上，但是在現有規定上對未成年人辦理抵押有限制。對此，新辦法提供了解決途徑：無民事行為能力、限制民事行為能力人的房地產做抵押時，需要提交合法有效的監護關系證明及經過公證的書面“保證書”。也就是說，抵押人為未成年人的，辦理抵押登記時，監護人應當提供經公證的保護未成年人利益的書面保證。

  4.房子抵押多少錢 可以商量來

     今后，房子能抵押多少錢，不再只是評估機構說了算。昨日出臺的辦法規定，抵押房產的價值，除了可以評估機構評定，還可以由雙方當事人協商。

     河南文中律師事務所主任律師徐永祥則提示，新辦法堵上了評估機構權力尋租的漏洞，避免它們因各種利益作出與房屋實際價值不符的評估。不過，銀行會不會吃霸王餐呢？張建英表示，目前房子能抵押多少錢主要還是看銀行，比如有的銀行給房子總額的七成，有的是八成。新辦法將讓抵押人有更多話語權。

  5.占有權仍歸抵押人 轉讓須書面通知    

     抵押過的房子能否“轉讓”呢？辦法規定，抵押期間，抵押人轉讓被抵押的房產，必須經過抵押權人同意。轉讓以后，抵押人應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

     辦法同時規定，抵押房產被列入政府征收范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押物，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。